El impuesto predial es el impuesto anual que se paga por tener un inmueble: casa, apartamento, lote, finca o local. Lo cobra el municipio o distrito donde está el predio, no la Nación, así que cada alcaldía fija su tarifa, sus fechas y sus descuentos. Aquí encontrará cómo se calcula, cuánto puede subir por ley de un año a otro, las fechas de 2026 en Bogotá, Medellín y Cali, y qué pasa si no se paga a tiempo.
Quién cobra el predial y quién lo paga
El impuesto predial unificado viene de la Ley 44 de 1990, que reunió en un solo tributo los cobros que antes se hacían por separado sobre la propiedad raíz. Es un impuesto municipal: el dinero va a la alcaldía donde queda el inmueble y es el concejo de cada municipio el que aprueba las tarifas. Tres reglas resuelven la mayoría de las dudas:
- Lo paga el propietario, el poseedor o el usufructuario del inmueble. Si el inmueble está arrendado, la alcaldía le sigue cobrando al propietario, aunque en el contrato de arriendo se pacte entre las partes quién asume ese gasto.
- La deuda es del inmueble, no de la persona. El artículo 60 de la Ley 1430 de 2010 lo define como un gravamen real: la alcaldía puede cobrarlo con el predio aunque haya cambiado de dueño. Quien compra sin revisar el estado de cuenta puede terminar pagando la deuda del vendedor.
- Cada predio tiene su propia cuenta. Si usted tiene un apartamento y un parqueadero con matrículas distintas, recibe dos cobros.
No hay que confundirlo con el impuesto vehicular, que no lo cobran los municipios sino los departamentos y Bogotá.
Cómo se calcula el impuesto predial
La fórmula es la misma en todo el país: avalúo catastral × tarifa. La tarifa se expresa en “por mil”: una tarifa de 6 por mil significa pagar $6 por cada $1.000 del avalúo.
- El avalúo catastral lo fija el gestor catastral, que es el IGAC en la mayor parte del país o el catastro propio de ciudades como Bogotá y Medellín. No es el precio de venta del inmueble: es el valor que figura en la base catastral.
- La tarifa la aprueba el concejo municipal y debe ser diferencial y progresiva, según el estrato, el uso del suelo y la antigüedad del avalúo. Por el artículo 4 de la Ley 44 de 1990 llega hasta el 16 por mil, y hasta el 33 por mil en los lotes urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados.
Con tarifas de ejemplo, porque cada municipio tiene las suyas, el cálculo queda así:
| Inmueble | Avalúo catastral | Tarifa de ejemplo | Impuesto del año |
|---|---|---|---|
| Apartamento de estrato 3 | $150.000.000 | 5 por mil | $750.000 |
| Casa de estrato 5 | $400.000.000 | 9 por mil | $3.600.000 |
| Lote urbano sin construir | $250.000.000 | 20 por mil | $5.000.000 |
El valor exacto sale en la factura o en el portal de impuestos de la alcaldía, que ya aplica el avalúo, la tarifa y los topes de incremento. Si quiere hacer la cuenta por su lado, el avalúo aparece en el certificado catastral y la tarifa en el estatuto tributario del municipio.
Cuánto subieron los avalúos en 2026
Cada año el Gobierno reajusta el avalúo de los predios que no pasaron por formación ni actualización catastral. Para 2026, el Decreto 1480 de 2025 fijó ese reajuste en el 3 %, igual para predios urbanos y rurales. No se aplica en tres casos:
- Los predios que se formaron, se actualizaron o tuvieron ajuste automático del avalúo durante 2025: su avalúo es el que salió de ese proceso.
- Los predios de Bogotá, que por la Ley 601 de 2000 fija sus propios avalúos.
- Los predios de los catastros descentralizados, que pueden calcular su propio índice de valoración.
Cuánto puede subir el predial de un año a otro
Cuando un municipio actualiza el catastro, los avalúos pueden saltar de golpe. Para que el impuesto no se dispare, la Ley 1995 de 2019 le puso un tope al incremento anual del predial frente a lo que se pagó el año anterior. Con la inflación de 2025, que el DANE cerró en 5,10 %, los topes para 2026 quedan así:
| Situación del predio | Tope de incremento | Tope para 2026 |
|---|---|---|
| Vivienda de estratos 1 y 2 con avalúo de hasta 135 salarios mínimos ($236.372.175) | La inflación del año anterior | 5,10 % |
| Predio que tuvo actualización catastral y pagó según ella | Inflación + 8 puntos | 13,10 % |
| Predio que no ha sido actualizado | 50 % de lo cobrado el año anterior | 50 % |
Los 135 salarios mínimos están calculados con el salario mínimo de 2026, de $1.750.905. Los topes no protegen a los lotes urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados, a los predios cuyo avalúo subió porque se construyó en ellos, ni a los que liquidan el impuesto con autoavalúo, entre otras excepciones que enumera la misma ley.
En el Congreso se han presentado proyectos para cambiar estos topes. Mientras no se conviertan en ley, rigen los de 2019.
Cómo consultar y pagar el predial
Cada alcaldía tiene su propio portal, pero el recorrido casi siempre es el mismo: se entra a la sección de impuestos de la alcaldía, se busca el predio con los datos que pide el portal, se revisa el valor y la fecha límite, y se paga por PSE o se descarga la factura para pagarla en un banco autorizado. Estos son los casos de las tres ciudades más grandes:
Bogotá
El predial de Bogotá lo administra la Secretaría Distrital de Hacienda. Para consultarlo y pagarlo:
- Entre a la página de la Secretaría Distrital de Hacienda y haga clic en el botón Pagos Bogotá, arriba a la derecha.
- Elija Predial 2026 y la opción Paga en línea.
- Llene los datos que pide el formulario, acepte la política de tratamiento de datos y haga clic en Buscar.
- Revise el valor, decida si suma el aporte voluntario, que puede ser de hasta el 10 % del impuesto, y pague en línea o descargue la factura para pagarla en una entidad autorizada.
El calendario de 2026 lo fijó la Resolución SDH-000195 de 2025:
| Plazo | Fecha |
|---|---|
| Pago total con 10 % de descuento | 17 de abril de 2026 |
| Pago total sin descuento | 10 de julio de 2026 |
| Inscripción al pago por cuotas (SPAC) | 8 de mayo de 2026 |
| Cuotas del SPAC | 5 de junio, 14 de agosto, 2 de octubre y 4 de diciembre de 2026 |
El plazo sin descuento ya venció: quien no pagó antes del 10 de julio debe ahora los intereses de mora, que corren cada día. Quien se inscribió al Sistema de Pago Alternativo por Cuotas paga el año en cuatro cuotas iguales sin intereses; la tercera vence el 2 de octubre y la cuarta el 4 de diciembre. La inscripción se hace en la Oficina Virtual de Hacienda, presentando la declaración inicial del predio con la opción SPAC activada.
Medellín
En Medellín el predial se factura por trimestres y se paga en el portal de pago de impuestos de la Alcaldía de Medellín, en bancos autorizados como Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá o Banco de Occidente, en las taquillas de Hacienda del primer piso del Centro Administrativo Distrital y en los puntos de atención de algunos centros comerciales. En 2026 hubo un 5 % de descuento para quien pagó el año completo hasta el 27 de marzo; también aplicaba a quienes estaban atrasados, siempre que pagaran toda la deuda.
Cali
En Cali se paga en el portal de la Alcaldía de Cali, en la aplicación Impuestos Cali (con PSE o tarjeta débito o crédito), en bancos como Occidente, Bogotá, Davivienda, BBVA y AV Villas, y en los puntos Gane y Efecty. En 2026 el descuento por pronto pago fue del 15 % hasta el 30 de abril. Quien está atrasado puede firmar un acuerdo de pago en las oficinas del Departamento de Hacienda.
En los demás municipios
Busque en la página de la alcaldía la sección de impuestos, hacienda o tesorería. Casi todas publican cada año un calendario con el descuento por pronto pago, que puede cambiar de un año a otro, y lo normal es que las fechas del año siguiente salgan entre diciembre y enero. Si el municipio no tiene pago en línea, la factura se pide en la tesorería de la alcaldía.
Qué pasa si no paga el predial a tiempo
- Se causan intereses de mora cada día. Se liquidan a la tasa de usura para crédito de consumo menos dos puntos, la misma de los impuestos nacionales: el artículo 635 del Estatuto Tributario la extiende a los impuestos municipales.
- La alcaldía puede iniciar un cobro coactivo, un proceso administrativo en el que puede embargar cuentas y bienes del deudor.
- No podrá escriturar la venta del inmueble. Para autorizar la escritura, el notario debe verificar que el predio está al día con el predial.
- La deuda se queda con el inmueble aunque usted lo venda o lo herede otra persona.
La acción de cobro prescribe a los cinco años, según el artículo 817 del Estatuto Tributario, que también rige para los impuestos municipales. La prescripción no borra la deuda por sí sola: la alcaldía debe declararla, de oficio o porque usted lo pide, y el plazo se interrumpe si le notifican un mandamiento de pago o si firma un acuerdo de pago.
Paz y salvo del impuesto predial
Es el certificado de que el inmueble no debe predial. Se necesita sobre todo para escriturar la venta del inmueble u otros actos que transfieran o limiten el dominio: la Ley 14 de 1983 (artículo 27) y la Ley 1430 de 2010 (artículo 60) obligan a demostrar ante el notario que el predio está al día. Lo expide la secretaría de hacienda o la tesorería del municipio. En Medellín está en el trámite de paz y salvo de la Alcaldía de Medellín y en Cali en el certificado de paz y salvo de Hacienda de Cali.
Si va a comprar, pida el paz y salvo o el estado de cuenta del predio antes de firmar la promesa de compraventa, no el día de la escritura. Así hay tiempo para que el vendedor pague lo que deba.
Si no está de acuerdo con el avalúo o con el cobro
Son dos reclamos distintos que van a entidades distintas:
- Si el problema es el avalúo, porque el área, el uso o las características del predio no corresponden a la realidad, la solicitud de revisión va al gestor catastral: el IGAC o el catastro de su ciudad. El artículo 4 de la Ley 1995 de 2019 permite que propietarios y poseedores la presenten con las pruebas que la sustenten.
- Si el problema es la liquidación del impuesto, porque la tarifa está mal aplicada, el incremento supera los topes o le cobran algo que ya pagó, el reclamo va a la secretaría de hacienda del municipio. Contra la liquidación oficial procede el recurso de reconsideración, que según el artículo 5 de la misma ley suspende el cobro mientras se resuelve.
Mientras la revisión del avalúo se resuelve, lo prudente es no dejar vencer los plazos de pago del predial para no sumar intereses.
Descuentos y exenciones
No hay descuentos ni exenciones nacionales del predial. El artículo 294 de la Constitución prohíbe que la ley conceda exenciones sobre los tributos de los municipios, así que cada concejo decide las suyas. Lo más común es:
- Descuento por pronto pago, como el 10 % de Bogotá, el 5 % de Medellín o el 15 % de Cali en 2026.
- Exenciones o tarifas especiales que el concejo aprueba por acuerdo para ciertos predios, por ejemplo bienes de interés cultural. Los municipios solo pueden darlas por un plazo máximo de diez años, según el artículo 38 de la Ley 14 de 1983.
- Alivios para predios restituidos a víctimas: la Ley 1448 de 2011 ordena a los municipios adoptar sistemas de alivio o exoneración del predial para los predios restituidos o formalizados.
Para saber si su predio tiene algún beneficio, revise el estatuto tributario de su municipio o pregunte en la secretaría de hacienda.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto predial
¿Cuánto tengo que pagar de predial?
Depende del avalúo catastral de su inmueble y de la tarifa de su municipio. El valor exacto está en la factura o en el portal de la alcaldía. Para hacer la cuenta usted mismo, multiplique el avalúo por la tarifa, como se explica en cómo se calcula el impuesto predial.
¿Por qué me subió tanto el predial este año?
Casi siempre es por una actualización catastral, que recalcula los avalúos de todo el municipio. Aun así, el incremento tiene topes: la inflación del año anterior para vivienda de estratos 1 y 2 con avalúo de hasta 135 salarios mínimos, la inflación más 8 puntos para los predios actualizados y el 50 % para los que no lo fueron. Si el aumento pasa de esos topes y su predio no está en las excepciones, reclame ante la secretaría de hacienda.
Vivo en arriendo. ¿Tengo que pagar el predial?
Ante la alcaldía, no: el impuesto es del propietario del inmueble. El contrato de arrendamiento puede decir que el arrendatario asume ese gasto, pero ese es un acuerdo privado que no cambia a quién le cobra el municipio.
¿Qué pasa si compro un inmueble que debe predial?
La deuda pasa con el inmueble, porque el predial es un gravamen real. En la práctica el notario no debería autorizar la escritura sin verificar que el predio está al día, pero conviene pedir el paz y salvo o el estado de cuenta antes de firmar la promesa de compraventa.
¿Se puede pagar el predial por cuotas?
Sí, donde el municipio lo permite. La Ley 1995 de 2019 abrió la opción de pagar por cuotas a las personas naturales dueñas de predios de uso residencial. En Bogotá son cuatro cuotas sin intereses, con inscripción hasta el 8 de mayo de 2026, y Medellín factura el predial por trimestres. Si ya está en mora, pregunte en la secretaría de hacienda por un acuerdo de pago.
¿El impuesto predial prescribe?
La acción de cobro prescribe a los cinco años. La alcaldía debe declarar la prescripción, de oficio o a petición suya, y el plazo se interrumpe si le notifican un mandamiento de pago o si firma un acuerdo de pago.
¿Dónde veo el avalúo catastral de mi inmueble?
En la factura del predial y en el certificado catastral, que expide el gestor catastral: el IGAC o el catastro de su ciudad, si tiene uno propio.
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Autor: Christian Jiménez | Actualizado el 22 septiembre, 2026